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三部委發(fā)出《關(guān)于發(fā)展住房公積金個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的通知》再添兩處“硬傷”

文/李忠民  編輯/立軍

　　2014年10月9日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部、中國(guó)人民銀行聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于發(fā)展住房公積金個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的通知》。2015年3月24日，我寫了一篇題為 “三部委發(fā)出《關(guān)于發(fā)展住房公積金個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的通知》有‘硬傷’”的文章，先后被《住房公積金研究》（2015年第5期）、《住房保障與住房公積金》（2015年4月5日）和《住房公積金通訊》季刊（2015年第2期）采用、刊發(fā)。

　　近期，結(jié)合各地出臺(tái)的住房公積金貸款政策細(xì)則，我重新研讀了三部委《關(guān)于發(fā)展住房公積金個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的通知》，又發(fā)現(xiàn)兩處“硬傷”——“……一、合理確定貸款條件。住房公積金貸款對(duì)象為購(gòu)買首套自住住房或第二套改善型普通自住住房的繳存職工。住房公積金管理中心不得向購(gòu)買第三套及以上住房的繳存職工家庭發(fā)放住房公積金個(gè)人住房貸款。二、適當(dāng)提高首套貸款額度。……”

　　由于三部委對(duì)第三套購(gòu)房出臺(tái)了“一刀切”的拒貸政策，全國(guó)各地公積金管理中心不管處于哪線城市、不管房屋是否嚴(yán)重過剩，均在照搬《通知》精神，“寧可錯(cuò)殺三千，絕不放過一個(gè)”。不但教條地對(duì)第三次公積金貸款說不！即便是對(duì)第二次公積金貸款也起到了殃及池魚的效果。同時(shí)，由于設(shè)置多重門檻，提高首付款額度，降低貸款比例，也無(wú)可避免地波及到了首次公積金貸款。

　　三部委《通知》指出“住房公積金貸款對(duì)象為購(gòu)買首套自住住房或第二套改善型普通自住住房”。何為“改善型普通自住住房”（據(jù)了解：第二套改善型普通自住住房一直沒有十分嚴(yán)格的定義，從文字意義上解釋，是原來有一套房子，由于住房面積較小等原因無(wú)法滿足住房需求，無(wú)論原有住房賣或不賣，出于改善自己現(xiàn)在的居住環(huán)境的原因，想再買一套普通住房自己居住，稱之為第二套改善型普通自住住房。相應(yīng)的購(gòu)買第二套改善型普通自住住房的客戶，即為改善型客戶）？叫基層公積金管理中心如何把控？如何制定實(shí)施細(xì)則？目前，一些公積金管理中心采取了提高二套房首付比例，把超過90平方米住房貸款申請(qǐng)排除在“改善型普通自住住房”之外，降低貸款額度等措施明顯缺少調(diào)查研究和現(xiàn)實(shí)依據(jù)。而首套房雖然沒有定下“框框”，卻在邏輯上無(wú)形設(shè)置了諸如：購(gòu)房面積、質(zhì)量、價(jià)格、貸款額度不得超過“改善型普通自住住房”的門檻。這與《通知》上要求的“適當(dāng)提高首套自住住房貸款額度，加大對(duì)購(gòu)房繳存職工的支持力度”相矛盾。

　　“房子是用來住的，不是用來炒的”。對(duì)3-4線城市而言，一般很少有炒房之虞，因?yàn)榉孔佣嗟氖?。房交?huì)頻頻出臺(tái)優(yōu)惠政策，交易仍然冷冷清清，一些新開發(fā)的小區(qū)空置房屋觸目皆是。因此，靠出臺(tái)“不得向購(gòu)買第三套住房家庭發(fā)放住房公積金個(gè)人住房貸款”來抑制炒房，抑制房?jī)r(jià)，似乎是開錯(cuò)了藥方?；鶎庸e金管理中心盲目跟風(fēng)，導(dǎo)致購(gòu)買第二套住房甚至首套住房的借款人躺槍。南方高溫上火，結(jié)果是北方跟著吃藥降溫。

　　在此，我想到了中國(guó)人民銀行自1998年5月9日頒布的《個(gè)人住房貸款管理辦法》第三十六條“個(gè)人住房貸款不得用于購(gòu)買豪華住宅。” “豪華住宅”如何界定？在北京市，一套100平方米的普通住宅，在遼寧朝陽(yáng)市可以買一套別墅?，F(xiàn)在可以跨市貸款買房，難道用同樣的資金在大城市就可以貸款買普通住宅，到小城市就不能貸款買別墅？這是什么心態(tài)？什么邏輯？難道我們的政策制定者在強(qiáng)制購(gòu)房者即使有條件也得住普通住宅？想住“豪華住宅”貸款沒門？！這樣的條法是否合情、合理、合法？人性化在哪里？以此類推，對(duì)不符合“改善型普通自住住房”設(shè)定門檻，同樣是這一固化思想體系的沿承，也可以視為一種霸王條款。三部委《通知》要求第二套房必須買“改善型普通自住住房”的思想方法與中國(guó)人民銀行1998年5月9日頒布的《個(gè)人住房貸款管理辦法》第三十六條“個(gè)人住房貸款不得用于購(gòu)買豪華住宅”如出一轍，簡(jiǎn)直就是翻版。

　　1998-2014年，滄海桑田，我國(guó)人民住房發(fā)生了翻天覆地的變化，中國(guó)已是世界第二大經(jīng)濟(jì)體，中國(guó)人住房需求以東北四線城市為例——年輕人結(jié)婚首套房一般都會(huì)達(dá)到或超過90平方米（90平方米電梯樓房去掉20%多的公攤面積，還能剩多少套內(nèi)面積？）但是三部委在改善人民住宅思維上未能與時(shí)俱進(jìn)——未能與民眾需求合拍。連二套房都設(shè)限為“改善型普通自住住房”。難道第一套要人家買“保暖型普通自住住房”嗎？這讓很多人情何以堪！

　　為什么買二套房就必須按“改善型普通自住住房”定位？讓購(gòu)房者如何把控？為什么借款人有經(jīng)濟(jì)實(shí)力、有償還能力，也要購(gòu)買“改善型普通自住住房”？同樣三部委發(fā)出《通知》中的“住房公積金管理中心不得向購(gòu)買第三套及以上住房的繳存職工家庭發(fā)放住房公積金個(gè)人住房貸款。”更是不得民心的霸王條款。老百姓改善住房需求是擋不住的，第二次買房也不會(huì)按三部委定的調(diào)子選“改善型普通自住住房”，第三次貸款買房更是擋不住的！能第三次公積金貸款買房的都是優(yōu)質(zhì)客戶，商業(yè)貸款完全可以解決，然后支取公積金全部存款，住房公積金管理中心雞飛蛋打——息源沒了！公積金存款沒了！民心沒了！商業(yè)銀行樂了！（商業(yè)銀行住房貸款就沒有三次購(gòu)房就不貸款的門檻，更沒有隱形門檻——第二次買房必須是“改善型普通自住住房”。）

　　富裕起來的中國(guó)人不但要買第三套住房，還要買車庫(kù)、網(wǎng)點(diǎn)。有條件的甚至一步到位——有高檔房子，為什么要買普通房子呢？折騰不起。買房是百年大計(jì)，“好房子一套就夠了”。

　　《通知》中這兩處“硬傷”中存在三個(gè)門檻，不利于拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)、不利于改善民生。更與《通知》中“為提高住房公積金個(gè)人住房貸款發(fā)放率”初衷背道而馳。出臺(tái)住房公積金政策一定要以惠民為本。大城市有病，不能讓小城市跟著吃藥。1-2線城市房地產(chǎn)過熱，不能讓本已低迷的3-4線城市房地產(chǎn)雪上加霜。換言之，就是不能搞“一刀切”。

　　三部委《通知》要求“住房公積金貸款對(duì)象為購(gòu)買首套自住住房或第二套改善型普通自住住房”。這里所指的“改善型普通自住住房”存在概念模糊，而“首套自住住房”受“改善型普通自住住房”影響，又出現(xiàn)了無(wú)形門檻。這樣籠而統(tǒng)之地出臺(tái)政策，基層公積金管理中心在具體操作上將難以掌控，極易出現(xiàn)偏頗。各地公積金管理中心應(yīng)結(jié)合本地實(shí)際以最大程度的降低門檻和保障群眾利益為出發(fā)點(diǎn)，在框架內(nèi)進(jìn)行合理的政策延伸，盡快拿出中看又中用的具體辦法，讓群眾盡快實(shí)現(xiàn)理想的住房夢(mèng)（而不是“改善型普通自住住房”），從而推動(dòng)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

　　（注：近期，此文已在《住房公積金輿情》《住房保障與住房公積金》《蘭州住房公積金》上同步發(fā)表。）

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