觀點·爭鳴

三部委發(fā)出《關(guān)于發(fā)展住房公積金個人住房貸款業(yè)務(wù)的通知》再添兩處“硬傷”

文/李忠民  編輯/立軍

　　2014年10月9日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、財政部、中國人民銀行聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于發(fā)展住房公積金個人住房貸款業(yè)務(wù)的通知》。2015年3月24日，我寫了一篇題為 “三部委發(fā)出《關(guān)于發(fā)展住房公積金個人住房貸款業(yè)務(wù)的通知》有‘硬傷’”的文章，先后被《住房公積金研究》（2015年第5期）、《住房保障與住房公積金》（2015年4月5日）和《住房公積金通訊》季刊（2015年第2期）采用、刊發(fā)。

　　近期，結(jié)合各地出臺的住房公積金貸款政策細則，我重新研讀了三部委《關(guān)于發(fā)展住房公積金個人住房貸款業(yè)務(wù)的通知》，又發(fā)現(xiàn)兩處“硬傷”——“……一、合理確定貸款條件。住房公積金貸款對象為購買首套自住住房或第二套改善型普通自住住房的繳存職工。住房公積金管理中心不得向購買第三套及以上住房的繳存職工家庭發(fā)放住房公積金個人住房貸款。二、適當提高首套貸款額度。……”

　　由于三部委對第三套購房出臺了“一刀切”的拒貸政策，全國各地公積金管理中心不管處于哪線城市、不管房屋是否嚴重過剩，均在照搬《通知》精神，“寧可錯殺三千，絕不放過一個”。不但教條地對第三次公積金貸款說不！即便是對第二次公積金貸款也起到了殃及池魚的效果。同時，由于設(shè)置多重門檻，提高首付款額度，降低貸款比例，也無可避免地波及到了首次公積金貸款。

　　三部委《通知》指出“住房公積金貸款對象為購買首套自住住房或第二套改善型普通自住住房”。何為“改善型普通自住住房”（據(jù)了解：第二套改善型普通自住住房一直沒有十分嚴格的定義，從文字意義上解釋，是原來有一套房子，由于住房面積較小等原因無法滿足住房需求，無論原有住房賣或不賣，出于改善自己現(xiàn)在的居住環(huán)境的原因，想再買一套普通住房自己居住，稱之為第二套改善型普通自住住房。相應(yīng)的購買第二套改善型普通自住住房的客戶，即為改善型客戶）？叫基層公積金管理中心如何把控？如何制定實施細則？目前，一些公積金管理中心采取了提高二套房首付比例，把超過90平方米住房貸款申請排除在“改善型普通自住住房”之外，降低貸款額度等措施明顯缺少調(diào)查研究和現(xiàn)實依據(jù)。而首套房雖然沒有定下“框框”，卻在邏輯上無形設(shè)置了諸如：購房面積、質(zhì)量、價格、貸款額度不得超過“改善型普通自住住房”的門檻。這與《通知》上要求的“適當提高首套自住住房貸款額度，加大對購房繳存職工的支持力度”相矛盾。

　　“房子是用來住的，不是用來炒的”。對3-4線城市而言，一般很少有炒房之虞，因為房子多的是。房交會頻頻出臺優(yōu)惠政策，交易仍然冷冷清清，一些新開發(fā)的小區(qū)空置房屋觸目皆是。因此，靠出臺“不得向購買第三套住房家庭發(fā)放住房公積金個人住房貸款”來抑制炒房，抑制房價，似乎是開錯了藥方?；鶎庸e金管理中心盲目跟風(fēng)，導(dǎo)致購買第二套住房甚至首套住房的借款人躺槍。南方高溫上火，結(jié)果是北方跟著吃藥降溫。

　　在此，我想到了中國人民銀行自1998年5月9日頒布的《個人住房貸款管理辦法》第三十六條“個人住房貸款不得用于購買豪華住宅。” “豪華住宅”如何界定？在北京市，一套100平方米的普通住宅，在遼寧朝陽市可以買一套別墅?，F(xiàn)在可以跨市貸款買房，難道用同樣的資金在大城市就可以貸款買普通住宅，到小城市就不能貸款買別墅？這是什么心態(tài)？什么邏輯？難道我們的政策制定者在強制購房者即使有條件也得住普通住宅？想住“豪華住宅”貸款沒門？！這樣的條法是否合情、合理、合法？人性化在哪里？以此類推，對不符合“改善型普通自住住房”設(shè)定門檻，同樣是這一固化思想體系的沿承，也可以視為一種霸王條款。三部委《通知》要求第二套房必須買“改善型普通自住住房”的思想方法與中國人民銀行1998年5月9日頒布的《個人住房貸款管理辦法》第三十六條“個人住房貸款不得用于購買豪華住宅”如出一轍，簡直就是翻版。

　　1998-2014年，滄海桑田，我國人民住房發(fā)生了翻天覆地的變化，中國已是世界第二大經(jīng)濟體，中國人住房需求以東北四線城市為例——年輕人結(jié)婚首套房一般都會達到或超過90平方米（90平方米電梯樓房去掉20%多的公攤面積，還能剩多少套內(nèi)面積？）但是三部委在改善人民住宅思維上未能與時俱進——未能與民眾需求合拍。連二套房都設(shè)限為“改善型普通自住住房”。難道第一套要人家買“保暖型普通自住住房”嗎？這讓很多人情何以堪！

　　為什么買二套房就必須按“改善型普通自住住房”定位？讓購房者如何把控？為什么借款人有經(jīng)濟實力、有償還能力，也要購買“改善型普通自住住房”？同樣三部委發(fā)出《通知》中的“住房公積金管理中心不得向購買第三套及以上住房的繳存職工家庭發(fā)放住房公積金個人住房貸款。”更是不得民心的霸王條款。老百姓改善住房需求是擋不住的，第二次買房也不會按三部委定的調(diào)子選“改善型普通自住住房”，第三次貸款買房更是擋不住的！能第三次公積金貸款買房的都是優(yōu)質(zhì)客戶，商業(yè)貸款完全可以解決，然后支取公積金全部存款，住房公積金管理中心雞飛蛋打——息源沒了！公積金存款沒了！民心沒了！商業(yè)銀行樂了?。ㄉ虡I(yè)銀行住房貸款就沒有三次購房就不貸款的門檻，更沒有隱形門檻——第二次買房必須是“改善型普通自住住房”。）

　　富裕起來的中國人不但要買第三套住房，還要買車庫、網(wǎng)點。有條件的甚至一步到位——有高檔房子，為什么要買普通房子呢？折騰不起。買房是百年大計，“好房子一套就夠了”。

　　《通知》中這兩處“硬傷”中存在三個門檻，不利于拉動經(jīng)濟、不利于改善民生。更與《通知》中“為提高住房公積金個人住房貸款發(fā)放率”初衷背道而馳。出臺住房公積金政策一定要以惠民為本。大城市有病，不能讓小城市跟著吃藥。1-2線城市房地產(chǎn)過熱，不能讓本已低迷的3-4線城市房地產(chǎn)雪上加霜。換言之，就是不能搞“一刀切”。

　　三部委《通知》要求“住房公積金貸款對象為購買首套自住住房或第二套改善型普通自住住房”。這里所指的“改善型普通自住住房”存在概念模糊，而“首套自住住房”受“改善型普通自住住房”影響，又出現(xiàn)了無形門檻。這樣籠而統(tǒng)之地出臺政策，基層公積金管理中心在具體操作上將難以掌控，極易出現(xiàn)偏頗。各地公積金管理中心應(yīng)結(jié)合本地實際以最大程度的降低門檻和保障群眾利益為出發(fā)點，在框架內(nèi)進行合理的政策延伸，盡快拿出中看又中用的具體辦法，讓群眾盡快實現(xiàn)理想的住房夢（而不是“改善型普通自住住房”），從而推動當?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

　?。ㄗⅲ航?，此文已在《住房公積金輿情》《住房保障與住房公積金》《蘭州住房公積金》上同步發(fā)表。）

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