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質(zhì)疑：三部委《通知》有“硬傷”？
作者 李忠民 《今日朝陽網(wǎng)》編輯 云楓

    編者按：2014年10月9日，住建部、財政部、中國人民銀行聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于發(fā)展住房公積金個人住房貸款業(yè)務(wù)的通知》，在業(yè)內(nèi)外引起了廣泛關(guān)注。在一片叫好聲中，遼寧省朝陽市住房公積金管理中心高級經(jīng)濟(jì)師李忠民卻認(rèn)為該《通知》中存在著不可忽視的“硬傷”?，F(xiàn)將他撰寫的原文予以發(fā)表，期能引起更多專家學(xué)者以及社會各界有識之士的深度關(guān)注、爭鳴與探討！
 
    “硬傷”就在這里：“為切實維護(hù)繳存職工利益，降低貸款中間費用，減輕貸款職工負(fù)擔(dān)，住房公積金個人住房貸款擔(dān)保以所購住房抵押為主。取消住房公積金個人住房貸款保險、公證、新房評估和強制性機構(gòu)擔(dān)保等收費項目。”

    1、它違背了《貸款通則》中的貸款三原則——流動性、效益性、安全性。為什么對用公積金貸款買房的借款人就得要求用最不靠譜的“以所購住房抵押為主”？三部委知道公積金貸款回收有多困難嗎？知道各地公積金管理中心每年投入清收貸款本息人、財、物費用嗎？知道地方法院能配合你公積金中心去執(zhí)行抵押物嗎？知道這些年來各地住房置業(yè)擔(dān)保公司為公積金貸款的欠款戶墊付多少資金至今沒有收回嗎？

    2、它破壞了我國既定的房貸市場規(guī)則。建設(shè)部、中國人民銀行2000年出臺的《住房置業(yè)擔(dān)保管理試行辦法》，規(guī)定“一個城市原則上只設(shè)一家住房置業(yè)擔(dān)保公司，個人住房貸款量大的縣(區(qū))可以設(shè)立分支機構(gòu)。”在借款人單位不給擔(dān)保、個人無資質(zhì)擔(dān)保，其他擔(dān)保公司無權(quán)介入住房置業(yè)擔(dān)保，由房地產(chǎn)置業(yè)擔(dān)保公司擔(dān)保，完成住房公積金貸款投放—收回安全路徑，擔(dān)保公司“責(zé)、權(quán)、利”結(jié)合有何不妥？擔(dān)保公司不收費他靠什么生存？它靠什么發(fā)展？它靠什么維續(xù)多年來已承保的住房公積金貸款？
 
我認(rèn)為：

    1、住房公積金貸款方式靠“以所購住房抵押為主”這條“指導(dǎo)性”道路走不通。2005年1月1日最高人民法院頒布施行的《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第六條規(guī)定，“對被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債。”西方國家對于唯一住房有執(zhí)行豁免的規(guī)定，我國強調(diào)執(zhí)行時要為被執(zhí)行人保留生活必需的財產(chǎn)。“一套住房執(zhí)行案”在各市法院執(zhí)行積案中占有一定的比例，因為處理難度極大已經(jīng)成為瓶頸問題。僅朝陽市住房公積金管理中心在保戶數(shù)10040戶，擔(dān)保余額20.7569億元，至今在法院受理87戶欠款戶，金額147萬元，沒有執(zhí)行一戶抵押住房。這147萬元，不知朝陽市泰運房地產(chǎn)置業(yè)擔(dān)保公司墊付到何年何月，并且額度在不斷增加。正是由于有朝陽市泰運房地產(chǎn)置業(yè)擔(dān)保公司的保駕護(hù)航，朝陽市住房公積金管理中心連續(xù)八年實現(xiàn)住房貸款“零逾期”。實現(xiàn)貸款回收率100%、利息回收率100%、優(yōu)良資產(chǎn)率100%。

     2、住房公積金貸款方式靠“三部委”“指令性”取消置業(yè)擔(dān)保更行不通。我國住房置業(yè)擔(dān)保公司一旦經(jīng)營萎縮，業(yè)務(wù)難以為繼，將對多年來承保的住房公積金貸款帶來災(zāi)難性后果。（遼西某市一家房地產(chǎn)置業(yè)擔(dān)保公司成立不到9年就倒閉，其承保的住房公積金貸款已經(jīng)成為 “頭痛問題”。）各地住房公積金管理中心與房地產(chǎn)置業(yè)擔(dān)保公司的關(guān)系是——打斷骨頭連著筋，靠一紙行政命令豈能割斷多年來建立起來的信用保障體系？

     3、目前各地住房公積金管理中心有的迫不得已自己花錢向房地產(chǎn)置業(yè)擔(dān)保公司買擔(dān)保確保公積金貸款安全，更是成為古今中外金融史“絕版范例”。 在三部委《通知》“精神”指引下，具有中國特色的住房公積金管理中心自己花錢買擔(dān)保走上了高成本變通彎路。此舉宣示了《通知》中的“硬傷”在下面行不通。

     4、至于“取消住房公積金個人住房貸款保險、公證、新房評估”這是早被輿論批臭的借住房公積金貸款巧立名目拉動相關(guān)部門利益鏈條行為，它們不可與住房置業(yè)擔(dān)保收費等量齊觀，不可與其他三項陪綁在一起否定。眉毛胡子一把抓的后果是——我國住房置業(yè)擔(dān)保業(yè)在三部委《通知》中無辜的躺槍了。

    5、如果說減輕借款者負(fù)擔(dān)的話，住房公積金貸款利率最低，不上浮利率，并且許多公積金中心都實行了用公積金存款對沖借款人每月還貸本息就夠了，或者再規(guī)定一個全國統(tǒng)一擔(dān)保費率，何須頭腦發(fā)熱以不顧住房公積金貸款風(fēng)險為代價——挺而走險，拋棄擔(dān)保公司，迫使我國住房公積金管理中心的住房貸款“裸奔”走上風(fēng)險自擔(dān)的險路？美國“兩房”倒閉導(dǎo)致金融危機波及全球難道都忘記了嗎？去除糟粕，如果連精華也拋棄，孰輕孰重？美國的金融信用體系比我們完善，還由房貸引發(fā)金融危機，我們不能自己摧毀漸已成熟完善的住房公積金貸款秩序，住房公積金貸款只有與住房置業(yè)擔(dān)保“抱團(tuán)取暖”，才能分散風(fēng)險、抵御危機、實現(xiàn)共贏。

     三部委《通知》中的“硬傷”是把雙刃劍，不但傷及我國基礎(chǔ)很脆弱的房地產(chǎn)置業(yè)擔(dān)保公司還傷及我國住房公積金貸款事業(yè)。未經(jīng)科學(xué)論證的經(jīng)不起實踐檢驗的“一刀切”武斷地割斷了這兩個休戚相關(guān)命運共同體的血脈，給這兩個行業(yè)帶來了混亂和損害是不可低估的。建議三部委馬上對《通知》進(jìn)行修正，恢復(fù)我國住房公積金貸款原有秩序，正本清源，按市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律辦事，按金融規(guī)律辦事，汲取“兩房”倒閉教訓(xùn)，否則，必將給我國房地產(chǎn)置業(yè)擔(dān)保公司帶來災(zāi)難性后果，必將我國住房公積金貸款事業(yè)拖入泥沼。這絕非危言聳聽！謂予不信，拭目以待！

   （作者簡介：李忠民，2002年由朝陽市工商銀行調(diào)入朝陽市住房公積金管理中心從事信貸、資產(chǎn)保全工作；2008年被朝陽市住房公積金管理中心聘為高級經(jīng)濟(jì)師。現(xiàn)任資產(chǎn)保全科長，主持9年資產(chǎn)保全工作。曾被國家人事部選入《中國專家大詞典》；被遼寧省總工會評為“自學(xué)成才先進(jìn)個人”；在工行期間其論文連續(xù)獲得國家“八五”、“九五”科技成果獎，被中國管理科學(xué)研究院金融發(fā)展研究所聘為特約研究員，在國家、省、市級報刊發(fā)表論文百余篇，其中在《中國金融》、《中國投資與建設(shè)》等國家級刊物上發(fā)表論文50余篇。）
 

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